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杭州楼市官网4万套库存壹夜消失被指掩耳盗

发布时间:2019-10-13 06:01:26

  核心提示:在降价潮蔓延的背景下,杭州楼市成交量并未明显反弹;在相关概念“偷梁换柱”的同时,实际库存量依然居高不下。

  降价简单,成交不易,杭州楼市且降且观望。

  杭州楼市最近一个月来颇不平静。一方面是不时曝出的降价传闻,另一方面相关项目又不断出面澄清或否认降价。证券时报近日实地踏盘发现,目前杭州楼市降价潮已经从郊区蔓延至主城区,开发商的初衷是“以价换量”,但购房者不再买账,成交量未现明显反弹。

  最近这一轮杭州楼市的降价潮,业内人士几乎无一例外地将原因归结于高库存。调查了解到,具有官方背景的透明售房最近对行情数据的调整,使得杭州楼市库存一夜减少了4万套,而这一调整是应杭州房管局的要求而做出的。

  库存压顶之下,杭州楼市的“钱”景愈显迷离。

  4万套库存一夜消失

  隶属于杭州房管局的透明售房,是了解当地楼市的重要渠道。这一平台公布的杭州房产方面的信息,也是市民购房的重要参考。

  不一样的背景,使得透明售房较当地同行显得更加“官方”。但自3月26日起,透明售房却对“行情数据”栏目作出调整。其中,“可售房源”一栏被“可售住宅”取代,减少了商业地产方面的数据。但奇怪的是,对应的“签约量”数据却依旧包括商业地产部分。不仅如此,调整后的“可售住宅”信息仅限杭州市区楼盘,而对应的“签约量”却包括杭州下属县市的数据。

  调整后突变的信息,被一位眼疾手快的市民上传于络。调整前,杭州市区“可售房源”数量为11.3万套,变动后,杭州市区“可售住宅”信息为7.47万套。这一变更,引起了不少杭州市民的吐槽,包括“杭州楼市库存一夜少了4万套,好一个掩耳盗铃”,杭州楼市“去库存有奇招”,“偷换概念”……

  “此次杭州楼市官数据披露的调整,会误导很多不知情的杭州市民,并直接影响购房意愿。”浙商证券一位投行人士告诉证券时报,他此前购房的重要依据就是杭州楼市库存量,准确的判断也让他在出手半年后收获了50%的价格涨幅。

  对于这次公布方式的变更,咨询了透明售房的一位负责人。他对此表示无奈,称这次变更并非站之意,是在杭州房管局要求下的调整。而针对原因,上述负责人不愿多说。

  事实上,要揣测杭州房管部门的意图不难。自今年2月杭州打响楼市降价首枪后,业内人士几乎无一例外地将原因归结于“库存”。如何化解库存危机,成了杭州楼市难以绕开的话题。

  了解到,上述官信息披露变更前夕,即3月24日,杭州房管部门邀请了多位本土教授、专家举行了一次座谈会。当地媒体次日披露座谈会的内容:“专家们普遍认为,随着市场调节,出现价格波动是很正常的,这正是竞争充分的体现,并不能以此臆断房地产市场将会崩盘。个别楼盘降价、个别区域的调价,不能代表房地产市场所有楼盘,也不能代表杭州整体市场”。

  藏不住的降价潮

  但上述专家和教授们说的降价只是“个别现象”,与的所见所闻相差甚远。过去一个多星期对杭州多个楼盘的实地踏盘显示,杭州楼市降价及“低开”的现象已从郊区蔓延至主城区。

  其中,低开楼盘包括九龙仓君玺、万科西庐和宝嘉誉峰等。位于杭州市中心的九龙仓君玺项目已于3月22日开盘,该项目折后起价3.79万元/平方米,小户型均价4万元/平方米。而前期蓄客阶段,该项目向购房者透露的信息是小户型均价约为4.5万元/平方米。

  在萧山片区,降价的楼盘比比皆是。位于萧山区晨晖路的开元名郡3月21日毫无征兆地正式启动降价计划,针对在售房源降价幅度为1600至2700元/平方米,降价前均价为1.5万元/平方米左右。以一套89平方米户型为例,总价直降14万至24万元。开元名郡去年11月首开,目前在售房源为13、14号楼共170余套。根据开元名郡的降价安抚通知,每位老业主将获得一个地下停车位作为补偿。至于降价原因,开发商直言不讳地表示,是基于近期市场的变化以及现实的销售压力。

  同处萧山的德意空港国际于3月29日降价开盘,每平方米降幅1000元~2000元。来自售楼处的消息称,此次降价房源共涉及100套,户型面积115至170平方米,届时将采取“一口价”的方式,115平方米户型折后90多万元,折后均价7000余元/平方米。另外,位居杭州下沙的盛泰时代山,也于2月22日公布降价消息,每平方米最高降幅为4000元。

  据不完全统计,今年杭州楼市降价潮中,除了几个大张旗鼓降价的典型楼盘外,还有20多个楼盘通过推特价房等方式遮遮掩掩地调整价格,包括雅戈尔西溪晴雪、协安蓝郡和紫郡、香石公寓、保利梧桐语等。

  上述所谓的“限量”特价盘,不少仅是营销噱头,降价是实、限量是假。以西溪晴雪为例,该楼盘对外宣称只有10套特价房。但了解到,截至2月21日,该项目售楼员就称已销售了23套。2月25日,前往该项目实地探访时,仍有近20套“特价房”在售。售楼员出具的价格单显示,目前在售房源单套最大降幅为74万元,最低降幅为20万元。

  在西溪晴雪项目现场,遇上了一位正在装修的老业主,他是去年以1.8万元/平方米的价格购房,按照目前降价后的1.3万/平方米来算,这套180平方米的房子亏了差不多90万元。不过,他觉得自己还算幸运,西溪晴雪在高点单价曾达2.6万元。

  当天探访时,还遇到组团前往该楼盘“学习”的地产中介,参观人数约30人,这些中介到访的目的是熟悉楼盘情况后,向客户去推销。

  现如今,驱车行驶在杭州的大街上,不时看到大小开发商“低首付”、“分期首付”的大幅广告牌。其中,保利地产旗下的保利梧桐语项目首付最低10万元起,金隅地产旗下的田园外项目首付最低8万元起,龙湖地产旗下的香醍溪岸首期7.8万元起,钱塘梧桐蓝山首付最低5万元起。

  土地市场受波及

  降价伊始,杭州地产界人士还对开发商“以价还量”策略颇为期待。但现在看来,成交量未伴随价格战开打而被激活。

  对此,透明售房研究院院长丁建刚坦言,目前杭州楼市的形势不容乐观。市场上宣布的降价盘、特价盘,乃至市中心低开楼盘,一个都没有卖光,一个都没有被“疯抢”。降价效果不佳,已成为杭州楼市公开的秘密。

  熟悉杭州楼市的人都记得,2012年2月15日,方正荷塘月色打响杭州龙年楼市降价第一枪,160余套房源基本被抢购一空。紧随其后,中海寰宇天下、滨江金色黎明等其他板块楼盘纷纷跟进。当年3月,杭州楼市绝地反击,成交量冲上4319套,直逼2009年的最高峰,“以价换量”的效果十分明显。

  然而,同样是由“降价”起头,2014年的杭州楼市已今非昔比。随着价格战的蔓延,杭州楼市观望气氛上升,签约量未出现明显反弹,开盘数量也低于预期。“住在杭州”成交数据显示,截至3月28日,杭州楼市3月商品房成交套数为3443套,而2013年3月的销售数据为8492套,同比降幅近六成。

  楼市的低迷景气最终传递到土地市场。今年3月,杭州土地市场异常寒冷,单月成交额也不超38亿元。而今年1月和2月,杭州土地市场的成交额分别为339亿元、92.2亿元。

  杭州市政府性基金预算(草案)显示,2014年市本级政府性基金收入预期为629.33亿元,其中,土地出让收入600亿元,占预算收入比重95%。据此来看,杭州市政府对土地财政的依赖可见一斑。

  (:曹瀛)

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